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城南自2017年后，坂頭東區域迎來快速發展，融創、聯發先后進場，學校、安置房、路網也逐步落地，現在剩下的正是坂頭東的最后一幅地。
坂頭東地塊十二，靠近荔園路立交橋，對望金海灣，位置還是不錯的。目前坂頭東一帶二手房居多，融創、聯發早期建設也先后交房，二手房掛牌價普遍在1.75-2.2萬左右，而這塊地限價1.67萬/平，如果成功拿下，會做毛坯還是精裝？
▲地塊航拍圖
地段點評：
坂頭東地塊十二，坐落荔園路北側新城南區域，臨近城港大道與荔園路，地段層面還算是很不錯的。
主要優勢有：1.坂頭東日益發展成熟，區域建設進入尾期，教育配套也已經在建，未來近周生活是便利的。2.地塊位置處于秀嶼、仙游等區域入城關口，市場需求整體偏高。3.萬達以南直線距離1.2公里，東側還有聯創商業體，大型商業配套的支持，擁有更好的生活體驗和價值支撐。4.周邊二手房掛牌浮動在2萬/平左右，市場價值明顯。
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1.地塊格局
從地狀看，坂頭東地塊十二整體方正規則，并完成凈地。東側相鄰坂頭安置房，北側相鄰正榮木蘭紫闕，西側臨近城港大道，南側相鄰聯發君領蘭溪。
▲地塊航拍圖
2.規劃評估
坂頭東地塊十二總占地約30.5畝，體量偏小，可建造約7棟左右住宅，容積率約2.8，可建設小型舒適社區。地塊需配建不小于100平零售商業，總體限高80米，可建造約26層高層住宅。
四新地塊最大建筑面積56976.696㎡，起拍樓面價約6809.8元/㎡，最高樓面價約10109.39元/㎡。
▲地塊航拍圖
3.交通評估
地塊近周交通主要圍繞城港大道、荔園路、荔城大道、學園路，主干道居多，交通整體比較方便，四通八達，能更快離開市區，不過晚高峰城港大道與荔園路立交橋段容易堵塞。
▲地塊區位圖
PS拍-2022-13號地塊
SWOT評估
優勢分析：
1
地段認可度偏高，坂頭東區域日益成熟，城廂第二實小坂頭東分校、路網、安置房陸續建設中，片區入住率也將逐步增加。
2
地塊容積率僅2.8，限高80米約26層，建筑密度不會很高，后期可打造成舒適型城市社區?？傮w量較小約30.5畝，銷售周期拉低，操盤成本相對降低。
3
地塊位于城南近木蘭溪段，擁有濱溪生態景觀休閑價值，沿岸約8.2公里
木蘭溪跑道，以及在建的十里風光帶，未來居住價值也將進一步提升。同時，隨著南岸發展啟幕，作為城市北濱江區未來也將有更高的價值跳板。
4
目前城南整體區域業態豐富，特別是商業經濟發達，地塊北部1.2公里有萬達廣場，東面還有聯創、財富中心廣場兩座商綜，生活層面十分便利，同時經過長達10年的沉淀，目前城南區域置業認可度高，房價也相對堅挺。
▲地塊航拍圖
▲地塊航拍圖
劣勢分析：
1
地塊體量偏小，內部配套布局受限，同時東南北三側都有高層建筑物，視野受限。
2
地塊西側臨近城港大道，日常車流量較高，項目西側沿街樓棟，會有車流噪音影響。
3
當前市場行情仍然偏冷，地塊周邊新房項目去化減緩，同時不少于四個尾盤，對項目后期銷售仍有分流影響。
4
地塊限高26層，且設置容積率2.8，對于開發者而言，土地利用下調，盈利空間降低。
▲地塊航拍圖
機會評判：
坂頭東生活氛圍日益趨熟，當前周邊新交付樓盤掛牌價達到約17500-22000元/平，地塊后期價值也將逐步顯現，從遠期看，也需要坂頭西部一帶完成開發，全面提升城南沿溪一帶的綜合市場價值，以及未來南岸建設的反哺。
▲地塊航拍圖
威脅評判：
主要威脅大致有兩個：第一，目前周邊建發融創和鳴蘭溪、中南瓏禧臺、融創建發觀瀾云著等項目進入尾盤階段，去化相對較慢，入市后仍然有客戶分流影響，但比較大的競品是坂頭西地塊一，基本是同個銷售賽程。
第二，地塊地段雖然還不錯，但體量小、視野受限，無法定位高端盤，特色性不高，如果后期做精裝，價格停留在2萬左右，那么會與城南部分新交付的二手房形成直接競爭關系。
周邊配套：
生活資源：萬達商圈、聯創商圈、木蘭溪跑道、南湖公園、木蘭陂等
教育資源：莆田一中、城廂區第二實小、坂頭中學（規劃）、城廂區第二實小坂頭東分校（在建2層以上）等等。
PS拍-2022-13號等地塊
